[गहन डेटा वॉर रिपोर्ट] घर खरीदते समय ग्रीन कार्ड प्राप्त करने की कीमत: निगल लिया गया किराया और मूल्यह्रास ईंटें

"यूरोप में एक घर खरीदें, हर साल किराये की आय का 5% अर्जित करें और ग्रीन कार्ड प्राप्त करें" विज्ञापन से उनके मूल देश के कई निवेशकों का दिमाग खराब हो गया और उन्होंने दक्षिणी यूरोप में एक घर खरीदने के लिए भारी रकम खर्च की, जिसमें वे अपने जीवनकाल में कभी नहीं रह पाएंगे। हमने पिछले पाँच वर्षों में 800 यूरोपीय निवेश संपत्तियों के वास्तविक बिलों पर अत्यंत कठोर लाभ प्रवेश गणनाएँ कीं।

1. अदृश्य पिशाच: अत्यधिक लेनदेन कर और होल्डिंग लागत

यूरोप में घर खरीदते समय, 250,000 यूरो या 500,000 यूरो केवल नग्न कीमत है। आपको अंतहीन अत्यधिक करों से निपटने के लिए अपने पूंजी पूल का अतिरिक्त 10% से 15% तैयार करना होगा:

• **घर खरीद विलेख कर और वकील शुल्क:** स्पेन या ग्रीस में, घर खरीदते समय, आपको लगभग 6% से 10% तक एकमुश्त संपत्ति हस्तांतरण कर और बेहद महंगी द्विभाषी नोटरी शुल्क/वकील शुल्क का भुगतान करना होगा।
• **वार्षिक "घर का रखरखाव" खर्च:** वार्षिक संपत्ति कर (जैसे ग्रीस का एनएफआईए), महंगी सामुदायिक संपत्ति शुल्क, और अनिवार्य गृह बीमा।
• **चार्टर प्रबंधन का शोषण:** यदि आप अपने मूल देश में हैं, तो घर केवल एक स्थानीय प्रबंधन कंपनी द्वारा चलाया जा सकता है (या अल्पकालिक एयरबीएनबी किराये के रूप में भी)। न केवल उन्हें 20% -30% तक की भारी-भरकम प्रबंधन फीस लेनी पड़ती है, बल्कि प्रत्येक पानी के पाइप प्रतिस्थापन और प्रकाश बल्ब की मरम्मत के लिए रखरखाव बिल अक्सर हास्यास्पद रूप से उच्च होते हैं।

2. किराये पर आयकर का घातक प्रभाव

क्या आपको लगता है कि प्रबंधन शुल्क काटने के बाद किराया शुद्ध लाभ है? बड़ी गलती. चाहे वह ग्रीस हो या स्पेन, सरकार गैर-कर निवासियों द्वारा स्थानीय स्तर पर उत्पन्न किराये की आय पर कोई दया किए बिना एक चरणबद्ध किराये आयकर (आमतौर पर 15% और 24% के बीच) लगाएगी।

3. रिटर्न की अंतिम वास्तविक वार्षिक दर (नेट आरओआई)

डेटा से पता चलता है कि "5% गारंटीशुदा किराये" के रूप में पैक की गई अधिकांश परियोजनाओं के लिए, वार्षिक संपत्ति कर, रखरखाव शुल्क, मध्यस्थ हिरासत शुल्क और किराये के व्यक्तिगत करों में कटौती के बाद, **वास्तविक शुद्ध उपज 2%** से कम है। यहां तक ​​कि दूरदराज के इलाकों में कुछ पुराने घर नवीकरण परियोजनाएं नकारात्मक नकदी प्रवाह की स्थिति में हैं क्योंकि वे उन्हें किराए पर नहीं दे सकते हैं, इसलिए उन्हें हर साल रखरखाव शुल्क का भुगतान करना पड़ता है।

डेटा मॉडल सुझाव देता है: आप्रवासन के लिए घर खरीदने का सार असीमित मूल्य के साथ ग्रीन कार्ड टिकट खरीदने के लिए पैसा खर्च करना है, और संयोग से विदेशी ईंटों का एक सेट प्राप्त करना है जो हाइपरइन्फ्लेशन का विरोध कर सकता है। इसके किराये के रिटर्न के बारे में कोई अवास्तविक भ्रम न रखें। घर चुनते समय, दूरदराज के स्थानों में सभी उच्च-प्रीमियम किराये के अपार्टमेंट को त्यागना और सीधे एथेंस या सेंट्रल मैड्रिड के समृद्ध क्षेत्रों में वास्तविक सेकेंड-हैंड घरों को चुनना (भले ही आप उन्हें स्वयं सजाते हों), और अंतर्निहित परिसंपत्तियों की तरलता सुनिश्चित करना, जोखिम से बचने का उच्चतम स्तर है।