【Informe de guerra de datos en profundidad] El precio de comprar una casa y obtener una tarjeta verde: alquiler tragado y ladrillos depreciados

A muchos inversores de su país de origen les lavó el cerebro el anuncio "Compre una casa en Europa, gane el 5% de los ingresos del alquiler cada año y obtenga una tarjeta verde", y gastaron enormes sumas de dinero para comprar una casa en el sur de Europa en la que tal vez nunca vivan en su vida. Realizamos cálculos de penetración de beneficios extremadamente estrictos en facturas reales de 800 propiedades de inversión europeas durante los últimos cinco años.

1. Vampiros invisibles: impuestos de transacción y costos de tenencia altísimos

Al comprar una casa en Europa, 250.000 euros o 500.000 euros es el precio neto. Debes preparar entre un 10 % y un 15 % adicional de tu capital para hacer frente a los interminables impuestos exorbitantes:

• **Impuesto sobre la escritura de compra de propiedad y honorarios de abogados:** En España o Grecia, al comprar una casa, hay que pagar un impuesto único de transferencia de propiedad que oscila entre el 6% y el 10% y honorarios de notario/abogado bilingües extremadamente caros.
• **Gastos anuales de “mantenimiento de la casa”:** Impuesto anual sobre la propiedad (como el de Grecia) ENFIA)、Gastos de comunidad caros y seguro de hogar obligatorio.
• **Explotación de la gestión de chárter:** Si estás en tu país de origen, tu casa sólo puede ser gestionada por una empresa gestora local (o incluso alquilarse por periodos cortos de tiempo). Airbnb）。No sólo tienen que cobrar honorarios de gestión astronómicos de hasta el 20%-30%, sino que las facturas de mantenimiento por cada cambio de tubería de agua y reparación de bombillas suelen ser ridículamente altas.

2. El golpe fatal del impuesto sobre la renta

¿Crees que el alquiler después de deducir los gastos de gestión es puro beneficio? Gran error. Ya sea Grecia o España, el gobierno no dudará en imponer un impuesto escalonado a los ingresos por alquiler generados localmente por los no residentes fiscales.**Impuesto sobre la renta (generalmente entre 15% y 24%)**。

3. La tasa de rendimiento real anualizada final (Net ROI)

Los datos muestran que la gran mayoría de los proyectos empaquetados como "alquiler garantizado del 5%", después de deducir los impuestos anuales a la propiedad, las tarifas de mantenimiento, las tarifas de custodia intermediaria y los impuestos personales sobre el alquiler,**El verdadero rendimiento neto del bolsillo es inferior al 2%.**。Incluso algunos proyectos de renovación de viviendas antiguas en zonas remotas se encuentran en un estado de flujo de caja negativo porque no pueden alquilarlas, por lo que tienen que pagar tarifas de mantenimiento todos los años.

El modelo de datos sugiere: La esencia de comprar una casa para inmigrar es gastar dinero para comprar un boleto de tarjeta verde con valor ilimitado y, de paso, recibir un conjunto de ladrillos en el extranjero que puedan resistir la hiperinflación. No se haga ilusiones poco realistas sobre los rendimientos del alquiler. A la hora de elegir una casa, abandonar todos los pisos de alquiler de alta calidad en ubicaciones remotas y elegir directamente casas reales de segunda mano en zonas ricas de Atenas o del centro de Madrid (incluso si las decoras tú mismo), y asegurar la liquidez de los activos subyacentes, es el mayor nivel de aversión al riesgo.