[Rapport de données détaillé] Le prix de « Acheter une maison pour obtenir une carte verte »: loyer dévoré et briques dépréciées

De nombreux investisseurs de leur pays d'origine subissent un lavage de cerveau à cause des publicités « Achetez une maison en Europe, gagnez 5 % de revenus locatifs garantis par an et obtenez une carte verte », dépensant des sommes massives pour acheter des maisons dans le sud de l'Europe dans lesquelles ils ne vivront peut-être jamais toute leur vie. Nous avons effectué un calcul de pénétration des bénéfices extrêmement rigoureux sur les factures réelles de 800 immeubles de placement européens au cours des cinq dernières années.

1. Vampires cachés: taxes sur les transactions et coûts de détention extrêmement élevés

Lors de l’achat d’une maison en Europe, 250 000 € ou 500 000 € n’est que le prix brut de la propriété. Vous devez préparer une réserve de capitaux supplémentaire de 10 à 15 % pour faire face à des taxes et frais exorbitants sans fin:

• Taxe sur l'acte d'achat et frais juridiques:En Espagne ou en Grèce, vous devez payer une taxe unique sur les mutations immobilières allant de 6 % à 10 % et des frais de notaire/avocat bilingues extrêmement élevés lors de l'achat.
• Dépenses annuelles « Entretien de la propriété »:Taxe foncière annuelle (comme ENFIA en Grèce), frais de gestion communautaire élevés et assurance habitation obligatoire.
• Exploitation en Gestion Locative Garantie:Si vous êtes dans votre pays d'origine, la maison ne peut être confiée qu'à des sociétés de gestion locales (ou même pour des locations Airbnb à court terme). Non seulement ils facturent des frais de gestion exorbitants, allant jusqu'à 20 à 30 %, mais les factures de réparation pour le changement d'une conduite d'eau ou d'une ampoule sont souvent outrageusement élevées.

2. Le coup fatal de l’impôt sur les revenus locatifs

Vous pensez que le loyer après déduction des frais de gestion est un pur profit? Grosse erreur. Que ce soit en Grèce ou en Espagne, pour les revenus locatifs générés localement par les résidents non fiscaux, le gouvernement prélèvera impitoyablement une taxe progressive.impôt sur les revenus locatifs (généralement entre 15% et 24%).

3. Le véritable rendement annualisé final (ROI net)

Les données montrent que la grande majorité des projets présentés sous la forme d'un « rendement locatif garanti de 5 % », après déduction des taxes foncières annuelles, des frais d'entretien, des frais de gestion d'agence et de l'impôt sur les revenus locatifs,avoir un véritable rendement net empoché inférieur à 2%. Même certains projets de rénovation de maisons anciennes dans des endroits éloignés, parce qu’elles ne peuvent pas être louées, perdent chaque année de l’argent en frais d’entretien, se retrouvant dans un état de trésorerie négatif.

Conseils sur le modèle de données: L’essence de l’immigration immobilière consiste à dépenser de l’argent pour acheter un billet de carte verte d’une valeur infinie, avec un morceau de brique étrangère gratuit qui peut résister à l’hyperinflation. N'ayez pas de fantasmes irréalistes quant à son rendement locatif. Lors de la sélection des propriétés, abandonnez tous les appartements à location garantie de haut standing dans des endroits éloignés et choisissez directement de véritables propriétés d'occasion dans les quartiers riches d'Athènes ou du centre de Madrid (même si vous devez les rénover vous-même), en garantissant que la liquidité de l'actif sous-jacent constitue le niveau de couverture de risque le plus élevé.