[Подробный отчет] Цена «купи дом, чтобы получить грин-карту»: съеденная арендная плата и обесценивающийся кирпич

Многим инвесторам из родной страны промывают мозги рекламой «Купите дом в Европе, зарабатывайте 5% гарантированного дохода от аренды в год и получите грин-карту», ​​тратя огромные суммы на покупку домов в Южной Европе, в которых они, возможно, никогда не проживут всю свою жизнь. Мы провели чрезвычайно строгий расчет проникновения прибыли на фактические счета 800 европейских инвестиционных объектов за последние пять лет.

1. Скрытые вампиры: заоблачные налоги на транзакции и затраты на содержание

При покупке дома в Европе 250 000 или 500 000 евро — это просто стоимость недвижимости. Вы должны подготовить дополнительный пул капитала в размере от 10% до 15%, чтобы справиться с бесконечными непомерными налогами и сборами:

• Налог на покупку и юридические сборы:В Испании или Греции вам необходимо заплатить единовременный налог на передачу недвижимости в размере от 6% до 10% и чрезвычайно дорогие двуязычные нотариальные/юристские сборы при покупке.
• Ежегодные расходы на содержание имущества:Ежегодный налог на недвижимость (например, ENFIA в Греции), дорогостоящие сборы за управление сообществом и обязательное страхование жилья.
• Эксплуатация с помощью Guaranteed Rental Management:Если вы находитесь в своей родной стране, дом можно сдать только местным управляющим компаниям (или даже в краткосрочную аренду на Airbnb). Они не только берут заоблачные комиссионные за управление (до 20–30%), но и счета за ремонт при замене водопроводной трубы или лампочки зачастую возмутительно высоки.

2. Фатальный удар налога на доход от аренды

Вы думаете, что арендная плата за вычетом комиссий за управление — это чистая прибыль? Большая ошибка. Будь то в Греции или Испании, за доход от аренды, полученный на местном уровне неналоговыми резидентами, правительство безжалостно взимает прогрессивный налог.налог на доход от аренды (обычно от 15% до 24%).

3. Итоговая истинная годовая доходность (чистая рентабельность инвестиций)

Данные показывают, что подавляющее большинство проектов, упакованных как «5% гарантированный доход от аренды», после вычета ежегодных налогов на недвижимость, сборов за обслуживание, комиссий за управление агентством и подоходного налога с аренды,иметь истинную карманную чистую доходность менее 2%. Даже некоторые проекты реконструкции старых домов в отдаленных местах, поскольку их нельзя сдавать в аренду, каждый год теряют деньги на сборах за обслуживание, находясь в состоянии отрицательного денежного потока.

Совет по модели данных: Суть иммиграции недвижимости заключается в том, чтобы потратить деньги на покупку бесконечно ценного билета на грин-карту с бесплатным куском зарубежного кирпича, способного противостоять гиперинфляции. Не питайте нереалистичных фантазий о доходности от аренды. При выборе недвижимости откажитесь от всех гарантированно сдаваемых в аренду квартир с высокой премией в отдаленных районах и сразу выбирайте подлинную подержанную недвижимость в богатых районах Афин или в центре Мадрида (даже если вам придется ремонтировать ее самостоятельно), арантируя, что ликвидность базового актива является высшим уровнем хеджирования рисков.