[รายงานสงครามข้อมูลเชิงลึก] ราคารับกรีนการ์ดเมื่อซื้อบ้าน: กลืนค่าเช่าและอิฐเสื่อมราคา

นักลงทุนจำนวนมากจากประเทศต้นทางถูกล้างสมองด้วยโฆษณา "ซื้อบ้านในยุโรป รับ 5% ของรายได้ค่าเช่าทุกปีและรับกรีนการ์ด" และใช้เงินจำนวนมหาศาลเพื่อซื้อบ้านในยุโรปตอนใต้ที่อาจไม่เคยมีชีวิตอยู่เลยตลอดชีวิต เราทำการคำนวณส่วนแบ่งกำไรอย่างรุนแรงจากใบเรียกเก็บเงินจริงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในยุโรป 800 แห่งในช่วงห้าปีที่ผ่านมา

1. แวมไพร์ที่มองไม่เห็น: ภาษีธุรกรรมที่สูงลิ่วและค่าใช้จ่ายในการถือครอง

เมื่อซื้อบ้านในยุโรป 250,000 ยูโรหรือ 500,000 ยูโรเป็นเพียงราคาเปล่า คุณต้องเตรียมเงินทุนเพิ่มอีก 10% ถึง 15% ของคุณเพื่อจัดการกับภาษีที่สูงเกินไปไม่รู้จบ:

• **ภาษีโฉนดซื้อบ้านและค่าธรรมเนียมทนายความ:** ในสเปนหรือกรีซ เมื่อซื้อบ้าน คุณจะต้องจ่ายภาษีการโอนทรัพย์สินแบบครั้งเดียวซึ่งอยู่ระหว่างประมาณ 6% ถึง 10% และค่าธรรมเนียมทนายความ/ทนายความสองภาษาที่แพงมาก
• **ค่าใช้จ่าย "บำรุงรักษาบ้าน" รายปี:** ภาษีทรัพย์สินประจำปี (เช่น ENFIA ของกรีซ) ค่าธรรมเนียมทรัพย์สินของชุมชนราคาแพง และการประกันบ้านภาคบังคับ
• **การใช้ประโยชน์จากการจัดการกฎบัตร:** หากคุณอยู่ในประเทศต้นทางของคุณ บ้านหลังนี้สามารถดำเนินการโดยบริษัทจัดการในพื้นที่เท่านั้น (หรือแม้กระทั่งเป็นการเช่า Airbnb ระยะสั้น) พวกเขาไม่เพียงแต่ต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการทางดาราศาสตร์สูงถึง 20%-30% เท่านั้น แต่ค่าบำรุงรักษาสำหรับการเปลี่ยนท่อน้ำและการซ่อมแซมหลอดไฟแต่ละครั้งก็มักจะสูงจนน่าขัน

2. ผลกระทบร้ายแรงของภาษีเงินได้ค่าเช่า

คุณคิดว่าค่าเช่าหลังหักค่าธรรมเนียมการจัดการแล้วเป็นกำไรล้วนๆ หรือเปล่า? ความผิดพลาดครั้งใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นกรีซหรือสเปน รัฐบาลจะเรียกเก็บภาษีเงินได้ค่าเช่าแบบขั้นบันได (โดยปกติจะอยู่ระหว่าง 15% ถึง 24%) โดยไม่ต้องปรานีรายได้จากค่าเช่าที่เกิดขึ้นในท้องถิ่นโดยผู้อยู่อาศัยที่ไม่เสียภาษี

3. อัตราผลตอบแทนรายปีที่แท้จริงสุดท้าย (ROI สุทธิ)

ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าสำหรับโครงการส่วนใหญ่ที่จัดแพ็คเกจเป็น "ค่าเช่าที่รับประกัน 5%" หลังจากหักภาษีทรัพย์สินประจำปี ค่าบำรุงรักษา ค่าธรรมเนียมการดูแลคนกลาง และภาษีส่วนบุคคลค่าเช่าแล้ว **ผลตอบแทนสุทธิที่แท้จริงจะน้อยกว่า 2%** แม้แต่โครงการปรับปรุงบ้านเก่าในพื้นที่ห่างไกลบางโครงการก็มีกระแสเงินสดติดลบเนื่องจากไม่สามารถปล่อยเช่าได้จึงต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาทุกปี

แบบจำลองข้อมูลแนะนำ: สาระสำคัญของการซื้อบ้านเพื่ออพยพคือการใช้จ่ายเงินเพื่อซื้อตั๋วกรีนการ์ดที่มีมูลค่าไม่จำกัด และบังเอิญได้รับชุดอิฐจากต่างประเทศที่สามารถต้านทานภาวะเงินเฟ้อรุนแรงได้ อย่ามีภาพลวงตาที่ไม่สมจริงเกี่ยวกับผลตอบแทนการเช่า เมื่อเลือกบ้าน ละทิ้งอพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับพรีเมียมทั้งหมดในทำเลห่างไกล และเลือกบ้านมือสองโดยตรงในพื้นที่มั่งคั่งของเอเธนส์หรือใจกลางกรุงมาดริด (แม้ว่าคุณจะตกแต่งเองก็ตาม) และการดูแลสภาพคล่องของสินทรัพย์อ้างอิงถือเป็นระดับสูงสุดของการหลีกเลี่ยงความเสี่ยง