[Laporan Perang Data Mendalam] Harga untuk mendapatkan kartu hijau saat membeli rumah: sewa yang tertelan dan batu bata yang terdepresiasi

Banyak investor dari negara asalnya dicuci otak oleh iklan "Beli rumah di Eropa, dapatkan 5% dari pendapatan sewa setiap tahun dan dapatkan kartu hijau", dan menghabiskan sejumlah besar uang untuk membeli rumah di Eropa selatan yang mungkin tidak akan pernah mereka tinggali seumur hidup. Kami melakukan penghitungan penetrasi laba yang sangat ketat pada tagihan aktual untuk 800 properti investasi Eropa selama lima tahun terakhir.

1. Vampir yang tak terlihat: pajak transaksi dan biaya penyimpanan yang sangat tinggi

Saat membeli rumah di Eropa, 250.000 euro atau 500.000 euro hanyalah harga telanjang. Anda harus menyiapkan tambahan 10% hingga 15% dari kumpulan modal Anda untuk menghadapi pajak selangit yang tak ada habisnya:

• **Pajak Akta Pembelian Rumah dan Biaya Pengacara:** Di Spanyol atau Yunani, saat membeli rumah, Anda perlu membayar pajak pengalihan properti satu kali yang berkisar antara 6% hingga 10% dan biaya notaris/biaya pengacara bilingual yang sangat mahal.
• **Pengeluaran "pemeliharaan rumah" tahunan:** Pajak properti tahunan (seperti ENFIA Yunani), biaya properti komunitas yang mahal, dan asuransi rumah wajib.
• **Eksploitasi Manajemen Sewa:** Jika Anda berada di negara asal Anda, rumah hanya bisa dikelola oleh perusahaan manajemen lokal (atau bahkan sebagai persewaan Airbnb jangka pendek). Mereka tidak hanya harus membebankan biaya pengelolaan astronomi hingga 20%-30%, namun tagihan pemeliharaan untuk setiap penggantian pipa air dan perbaikan bola lampu sering kali sangat tinggi.

2. Dampak fatal dari pajak penghasilan sewa

Apakah menurut Anda sewa setelah dikurangi biaya pengelolaan merupakan keuntungan murni? Kesalahan besar. Baik di Yunani atau Spanyol, pemerintah akan memungut pajak pendapatan sewa secara bertahap (biasanya antara 15% dan 24%) tanpa ampun atas pendapatan sewa yang dihasilkan secara lokal oleh penduduk bukan pajak.

3. Tingkat pengembalian tahunan sebenarnya (ROI Bersih)

Data menunjukkan bahwa untuk sebagian besar proyek yang dikemas sebagai “sewa bergaransi 5%”, setelah dikurangi pajak properti tahunan, biaya pemeliharaan, biaya penitipan perantara, dan pajak pribadi sewa, **hasil bersih riil kurang dari 2%**. Bahkan beberapa proyek renovasi rumah tua di daerah terpencil mengalami arus kas negatif karena tidak bisa disewakan sehingga harus membayar biaya pemeliharaan setiap tahunnya.

Model data menyarankan: Inti dari membeli rumah untuk berimigrasi adalah mengeluarkan uang untuk membeli tiket green card dengan nilai tidak terbatas, dan secara kebetulan menerima satu set batu bata luar negeri yang dapat menahan hiperinflasi. Jangan memiliki ilusi yang tidak realistis tentang pengembalian sewanya. Saat memilih rumah, meninggalkan semua apartemen sewaan premium tinggi di lokasi terpencil dan langsung memilih rumah bekas di daerah kaya di Athena atau pusat kota Madrid (bahkan jika Anda mendekorasinya sendiri), dan memastikan likuiditas aset yang mendasarinya, adalah tingkat penghindaran risiko tertinggi.