[Laporan Perang Data Mendalam] Harga untuk mendapatkan kad hijau apabila membeli rumah: sewa ditelan dan batu bata susut nilai

Ramai pelabur dari negara asal mereka telah dicuci otak oleh iklan "Beli rumah di Eropah, dapatkan 5% daripada pendapatan sewa setiap tahun dan dapatkan kad hijau", dan membelanjakan sejumlah besar wang untuk membeli rumah di selatan Eropah yang mungkin tidak pernah mereka tinggali seumur hidup mereka. Kami melakukan pengiraan penembusan keuntungan yang sangat keras pada bil sebenar untuk 800 hartanah pelaburan Eropah sepanjang lima tahun yang lalu.

1. Vampire yang tidak kelihatan: cukai transaksi setinggi langit dan kos pegangan

Apabila membeli rumah di Eropah, 250,000 euro atau 500,000 euro hanyalah harga telanjang. Anda mesti menyediakan tambahan 10% hingga 15% daripada kumpulan modal anda untuk menangani cukai terlalu tinggi yang tidak berkesudahan:

• **Cukai Surat Ikatan Pembelian Rumah dan Yuran Peguam:** Di Sepanyol atau Greece, apabila membeli rumah, anda perlu membayar cukai pemindahan hartanah sekali antara kira-kira 6% hingga 10% dan yuran notari dwibahasa/yuran peguam yang sangat mahal.
• **Perbelanjaan "penyelenggaraan rumah" tahunan:** Cukai harta tahunan (seperti ENFIA Greece), yuran harta komuniti yang mahal dan insurans rumah wajib.
• **Eksploitasi Pengurusan Piagam:** Jika anda berada di negara asal anda, rumah itu hanya boleh dikendalikan oleh syarikat pengurusan tempatan (atau malah sebagai sewaan Airbnb jangka pendek). Mereka bukan sahaja perlu mengenakan yuran pengurusan astronomi sehingga 20%-30%, tetapi bil penyelenggaraan untuk setiap penggantian paip air dan pembaikan mentol lampu selalunya sangat tinggi.

2. Kesan maut cukai pendapatan sewa

Adakah anda fikir sewa selepas ditolak yuran pengurusan adalah keuntungan tulen? Kesilapan besar. Sama ada Greece atau Sepanyol, kerajaan akan mengenakan cukai pendapatan sewa berperingkat (biasanya antara 15% dan 24%) tanpa belas kasihan terhadap pendapatan sewa yang dijana secara tempatan oleh pemastautin bukan cukai.

3. Kadar pulangan tahunan sebenar sebenar (ROI Bersih)

Data menunjukkan bahawa untuk sebahagian besar projek yang dibungkus sebagai "sewa terjamin 5%", selepas ditolak cukai harta tahunan, yuran penyelenggaraan, yuran jagaan perantara dan cukai peribadi sewaan, **hasil bersih sebenar adalah kurang daripada 2%**. Malah beberapa projek pengubahsuaian rumah lama di kawasan terpencil berada dalam keadaan aliran tunai negatif kerana tidak dapat disewakan sehingga terpaksa membayar yuran penyelenggaraan setiap tahun.

Model data mencadangkan: Intipati membeli rumah untuk berhijrah adalah membelanjakan wang untuk membeli tiket kad hijau dengan nilai tanpa had, dan secara kebetulan menerima satu set batu bata luar negara yang boleh menahan hiperinflasi. Jangan mempunyai sebarang ilusi yang tidak realistik tentang pulangan sewanya. Apabila memilih rumah, meninggalkan semua pangsapuri sewa premium tinggi di lokasi terpencil dan terus memilih rumah terpakai sebenar di kawasan kaya di Athens atau pusat Madrid (walaupun anda menghiasinya sendiri), dan memastikan kecairan aset asas, adalah tahap penghindaran risiko tertinggi.