امیر لوگوں کے امیر ہونے کا راز کیونکہ وہ زیادہ خریدتے ہیں: رئیل اسٹیٹ کے لیے آسٹریلیا کا منفی گیئرنگ کارنیول

آسٹریلیا میں سب سے اوپر ذاتی انکم ٹیکس کی شرح 45% ہے۔ ایک سینئر انجینئر جس کی سالانہ تنخواہ 150,000 آسٹریلوی ڈالر ہے ہر سال تقریباً 50,000 آسٹریلوی ڈالر ٹیکس بیورو کے حوالے کرنے پڑتے ہیں۔ تاہم، ہوشیار متوسط ​​طبقے اور دولت مند لوگوں نے آسٹریلیا کی منفرد ٹیکس خامی (قانونی پالیسی) - **منفی گیئرنگ** سے فائدہ اٹھایا ہے تاکہ ٹیکس سے بچنے کے لیے دھماکہ خیز دولت جمع کی جا سکے۔

منفی گیئرنگ کیا ہے؟ "نقصان" کو پیسہ پرنٹ کرنے والی مشین میں تبدیل کریں۔

اگر آپ سڈنی میں $1 ملین کی سرمایہ کاری کی جائیداد خریدنے کے لیے قرض لیتے ہیں (کرائے پر)۔

آمدنی کی طرف:آپ کو ہر سال A$40,000 کا کرایہ ملتا ہے۔

خرچ کی طرف:آپ کو ہر سال 50,000 آسٹریلوی ڈالر بینک سود میں اور 15,000 آسٹریلوی ڈالر کونسل ریٹ، پراپرٹی فیس، ایجنسی مینجمنٹ فیس وغیرہ میں ادا کرنے ہوں گے۔ اس سے بھی زیادہ ٹیڑھی بات یہ ہے کہ آسٹریلوی ٹیکسیشن آفس آپ کو گھر کی فرسودگی (جیسے قالین کا ٹوٹنا، گھر کا پرانا ہونا اور فرسودگی کے اخراجات) کو کاغذ پر کاغذی نقصان کے طور پر شمار کرنے کی اجازت دیتا ہے، یہ فرض کرتے ہوئے کہ فرسودگی کا خرچ 10,000 آسٹریلوی ڈالر سالانہ ہے۔

حساب کا نتیجہ:75,000 کے کل سالانہ اخراجات - 40,000 کرایہ کی آمدنی = کتابوں پر 35,000 آسٹریلوی ڈالر کا سالانہ "خالص نقصان"۔

یہاں بنیادی بونس آتا ہے:آسٹریلین ٹیکسیشن آفس (ATO) ریئل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی وجہ سے ہونے والے اس "خالص نقصان" کو براہ راست آپ کی ذاتی تنخواہ کی آمدنی 150,000 AUD سے کٹوتی کرنے کی اجازت دیتا ہے! آپ کا ٹیکس بیس فوری طور پر 115,000 آسٹریلوی ڈالر تک گر جاتا ہے، اور ان لینڈ ریونیو ڈیپارٹمنٹ آپ کو سال کے آخر میں ادا کیے گئے ٹیکس کی ایک بڑی رقم (عام طور پر دسیوں ہزار آسٹریلوی ڈالرز) کو براہ راست واپس کر دے گا۔

جائیداد کی قیمت بڑھنے کے بعد ٹیکس کی حد کو آدھا کرنے کا اصول

بہت سے نئے لوگ پوچھیں گے: "تو پھر کیا میرے گھر کی دیکھ بھال کے لیے ماہانہ سبسڈی نہیں ہے؟"

ہاں، لیکن طویل مدتی میں، سڈنی یا میلبورن میں مکانات کی قیمتیں ہر دس سال بعد دوگنی ہونے کا انداز مضبوط ہے۔ آپ گھر کی مالی اعانت کے لیے حکومت سے ٹیکس کی واپسی کا استعمال کرتے ہیں۔ پانچ سال بعد یہ گھر بڑھ کر 15 لاکھ آسٹریلوی ڈالر ہو گیا ہے۔ اس وقت، میں نے اسے فروخت کیا اور 500,000 کا منافع کمایا۔

آسٹریلیا نے ایک اور جادوئی قانون متعارف کرایا ہے: جب تک سرمایہ کاری کی جائیداد 12 ماہ سے زائد عرصے تک رکھی جاتی ہے، **کیپٹل گینز ٹیکس (CGT) کو 50% چھوٹ حاصل ہوتی ہے۔ کمائے گئے 500,000 میں سے صرف 250,000 ٹیکس ادا کرنے کی ضرورت ہے، اور باقی نصف خالصتاً ٹیکس فری آمدنی ہے جو جیب میں جاتی ہے۔

قانونی فرموں سے بجلی سے بچاؤ کا مشورہ: تمام گھر منفی گیئرنگ کے لیے موزوں نہیں ہیں! اگرچہ پچھلے کچھ سالوں میں کاغذی قیمتوں میں بہت زیادہ کمی کی وجہ سے آف دی پلان پراپرٹیز (آف پلان اپارٹمنٹس) خریدتے وقت ٹیکس کی واپسی حاصل کرنا اچھا ہے، لیکن اپارٹمنٹس کی انتہائی ناقص سرمایہ کاری کی شرح اکثر آپ کو انہیں فروخت کرنے سے قاصر بنا دیتی ہے اور آپ کے ہاتھوں میں سڑ جاتی ہے۔ کھیلنے کا صحیح طریقہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت میں اضافے کے لیے ایک علیحدہ گھر (گھر) خریدیں، اور حقیقی دولت میں اضافے کے لیے "کاغذی نقصان ٹیکس کٹوتی + حقیقی زمین میں اضافے" کے ڈبل ہیلکس کا استعمال کریں۔