Секрет того, как богатые становятся богаче: золотое дно Австралии с отрицательным зацеплением

Самая высокая ставка подоходного налога в Австралии достигает ошеломляющих 45%. Старший инженер, зарабатывающий 150 000 австралийских долларов в год, передаст в налоговую инспекцию почти 50 000 австралийских долларов. Однако сообразительные люди из среднего класса и состоятельные люди используют уникальную налоговую политику — **Негативный рычаг** — для достижения экспоненциального накопления богатства посредством законного уклонения от уплаты налогов.

Что такое отрицательная передача? Превращение «убытков» в машину для печатания денег

Предположим, вы берете кредит на покупку инвестиционной недвижимости стоимостью 1 миллион австралийских долларов (с целью сдачи в аренду) в Сиднее.

Доходная сторона:Вы получаете 40 000 австралийских долларов годового дохода от аренды.

Расходная часть:Вы платите 50 000 австралийских долларов в виде банковских процентв, плюс 15 000 австралийских долларов за муниципальные ставки, стратовые сборы и сборы за управление недвижимостью. Кроме того, Австралийское налоговое управление (ATO) позволяет вам заявлять об амортизации имущества (например, износе ковров, старении зданий) как о потере бумажных документов. Предположим, годовая амортизация составляет 10 000 австралийских долларов.

Расчет:Общие годовые расходы в азмере 75 000 австралийских долларов - доход от аренды в размере 40 000 австралийских долларов = «чистый убыток» в размере 35 000 австралийских долларов на бумаге ежегодно.

Основное преимущество:ATO позволяет вам вычесть этот «чистый убыток», понесенный вашей инвестиционной недвижимостью, непосредственно из вашего дохода в размере 150 000 австралийских долларов! Ваш налогооблагаемый доход мгновенно упадет до 115 000 австралийских долларов, и налоговая инспекция напрямую возместит значительную сумму (часто десятки тысяч долларов) налогов, которые вы уже заплатили в конце финансового года.

Правило сокращения налога на прирост капитала вдвое после повышения стоимости недвижимости

Многие новички могут спросить: «Разве я не субсидирую недвижимость из своего кармана каждый месяц?»

Да, но в долгосрочной перспективе правило, согласно которому цены на недвижимость в Сиднее или Мельбурне удваиваются каждые десять лет, остается неизменным. Вы используете возврат налога от правительства для поддержания собственности. Если продержаться 5 лет, стоимость недвижимости вырастет до 1,5 миллиона австралийских долларов. Его продажа принесет прибыль в размере 500 000 австралийских долларов.

В Австралии действует еще одно невеоятное регулирование: если инвестиционная недвижимость находится во владении более 12 месяцев, **на нее распространяется 50% скидка на налог на прирост капитала (CGT)**. Из прибыли в 500 000 австралийских долларов только 250 000 австралийских долларов подлежат налогообложению, а другая половина идет прямо в ваш карман, не облагаемая налогом.

Юридическое предупреждение: не все свойства подходят для отрицательной передачи! В то время как покупка квартир вне плана предлагает отличную амортизацию на ранней стадии и возврат налогов, чрезвычайно низкий уровень прироста капитала квартир часто лишает вас возможности продать и застревать с обесценивающимся активом. Правильная стратегия состоит в том, чтобы купить отдельный дом, чтобы зафиксировать рост стоимости земли, используя «двойную спираль» налоговых вычетов за потерю бумаги и реальный скачок стоимости земли для достижения настоящего скачка богатства.