Le secret des riches qui s'enrichissent: la manne d'endettement négative de l'Australie

Le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques le plus élevé d'Australie atteint le chiffre stupéfiant de 45 %. Un ingénieur senior gagnant 150 000 AUD par an remettrait près de 50 000 AUD au bureau des impôts. Cependant, les individus avisés de la classe moyenne et les personnes fortunées utilisent une politique fiscale unique – **Negative Gearing** – pour parvenir à une accumulation exponentielle de richesse grâce à l’évitement fiscal légal.

Qu’est-ce que l’engrenage négatif? Transformer les « pertes » en une machine à imprimer de l’argent

Supposons que vous contractiez un emprunt pour acheter un immeuble de placement d'un million de dollars australiens (à des fins de location) à Sydney.

Côté revenus:Vous recevez 40 000 AUD de revenus locatifs annuels.

Côté dépenses:Vous payez 50 000 AUD d'intérêts bancaires, plus 15 000 AUD de tarifs municipaux, de prélèvements sur les copropriétés et de frais de gestion immobilière. De plus, l'Australian Taxation Office (ATO) vous permet de réclamer la dépréciation des biens (par exemple, l'usure des tapis, le vieillissement des bâtiments) comme une perte sur papier. Supposons que la dépréciation annuelle soit de 10 000 AUD.

Calcul:Dépenses annuelles totales de 75 000 AUD - revenus locatifs de 40 000 AUD = une « perte nette » de 35 000 AUD sur papier annuellement.

L'avantage principal:L'ATO vous permet de déduire cette « perte nette » générée par votre immeuble de placement directement de vos 150 000 AUD de revenus salariaux! Votre revenu imposable tombe instantanément à 115 000 AUD, et le bureau des impôts vous remboursera directement un montant substantiel (souvent des dizaines de milliers de dollars) des impôts que vous avez déjà payés à la fin de l'exercice.

La règle de réduction de moitié de l’impôt sur les plus-values ​​après l’appréciation de la propriété

De nombreux novices pourraient se demander: « Ne suis-je pas en train de subventionner la propriété de ma poche chaque mois?

Oui, mais à long terme, la règle selon laquelle les prix de l’immobilier à Sydney ou à Melbourne doublent tous les dix ans reste solide. Vous utilisez le remboursement d’impôt du gouvernement pour entretenir la propriété. Si vous restez 5 ans, la valeur de la propriété s'élève à 1,5 million AUD. La vendre rapporte alors un bénéfice de 500 000 AUD.

L'Australie a une autre réglementation incroyable: tant que l'immeuble de placement est détenu pendant plus de 12 mois, **il bénéficie d'une réduction de 50 % sur l'impôt sur les plus-values (CGT)**. Sur le bénéfice de 500 000 AUD, seuls 250 000 AUD sont imposables, tandis que l'autre moitié va directement dans votre poche en toute franchise d'impôt.

Avertissement légal: toutes les propriétés ne sont pas adaptées à l'engrenage négatif! Alors que l'achat d'appartements sur plan offre d'excellents amortissements papier et remboursements d'impôts à un stade précoce, le taux d'appréciation du capital extrêmement faible des appartements vous laisse souvent incapable de vendre et vous retrouve avec un actif qui se déprécie. La bonne stratégie consiste à acheter une maison indépendante pour verrouiller l’appréciation de la valeur du terrain, en tirant parti de la « double spirale » des déductions fiscales pour perte de papier et de véritables augmentations de la valeur du terrain pour réaliser un véritable bond en avant de la richesse.