El secreto de que los ricos se vuelvan más ricos a medida que compran más: el carnaval de cambio negativo de Australia para el sector inmobiliario

La tasa impositiva máxima sobre la renta personal de Australia es del 45%. Un ingeniero superior con un salario anual de 150.000 dólares australianos tiene que entregar casi 50.000 dólares australianos cada año a la oficina de impuestos. Pero la clase media inteligente y la gente rica se han aprovechado de las lagunas fiscales (políticas legales) únicas de Australia.**Engranaje negativo (Negative Gearing)**，Se logró una explosiva evasión fiscal y acumulación de riqueza.

¿Qué es el engranaje negativo? Convierta la "pérdida" en una máquina de imprimir dinero

Si solicita un préstamo para comprar una propiedad de inversión de $1 millón en Sydney (para alquiler).

Lado de los ingresos:Recibe un alquiler de 40.000 dólares australianos al año.

Lado del gasto:Tienes que pagar intereses bancarios de 50.000 AUD al año y tasas municipales (Council Rate)、Honorarios de propiedad, honorarios de gestión de agencia, etc. 15.000 dólares australianos. Lo que es aún más perverso es que la Oficina de Impuestos de Australia le permite contar la depreciación de la casa (como el desgaste de la alfombra, el envejecimiento de la casa y los gastos de depreciación) como una pérdida en papel, asumiendo que el gasto de depreciación es de 10.000 dólares australianos por año.

Resultado del cálculo:Gastos anuales totales 75.000 - ingresos por alquiler 40.000 = La "pérdida neta" anual registrada en los libros es de 35.000 dólares australianos.

Aquí viene el bono principal:Oficina de Impuestos de Australia (ATO) ¡Está permitido deducir esta "pérdida neta" causada por la inversión en bienes raíces directamente de su ingreso salarial personal de 150.000 dólares australianos! Su base imponible cae instantáneamente a 115.000 dólares australianos, y el Departamento de Hacienda le reembolsará directamente una gran cantidad (normalmente decenas de miles de dólares australianos) del impuesto que haya pagado al final del año.

La regla de reducir a la mitad el impuesto después de que aumenta el valor de la propiedad

Muchos novatos preguntarán: "¿Entonces no hay un subsidio mensual para el mantenimiento de mi casa?"

Sí, pero a largo plazo, el patrón de que los precios de la vivienda se duplican cada diez años en Sydney o Melbourne sigue siendo fuerte. Utiliza el reembolso de impuestos del gobierno para financiar la casa. Cinco años después, la casa ha aumentado a 1,5 millones de dólares australianos. En ese momento lo vendí y obtuve una ganancia de 500.000.

Australia ha introducido otra ley mágica: siempre que la propiedad de inversión se mantenga durante más de 12 meses,**impuesto a las ganancias de capital (CGT) Disfrute de una exención del 50%**。De los 500.000 ganados, sólo 250.000 deben pagarse en impuestos, y la otra mitad son ingresos puramente libres de impuestos que van al bolsillo.

Consejo de bufetes de abogados sobre protección contra rayos: ¡No todas las casas son adecuadas para engranajes negativos! Aunque es genial obtener reembolsos de impuestos al comprar propiedades sobre plano (apartamentos sobre plano) en los últimos años debido a la extremadamente alta depreciación del papel, la tasa de apreciación del capital extremadamente baja de los apartamentos a menudo hace que no puedas venderlos y terminan pudriéndose en tus manos. La forma correcta de jugar es comprar una casa unifamiliar (House) Bloquee la apreciación del valor de la tierra y utilice la doble hélice de "deducción de impuestos por pérdidas en papel + aumento de la tierra real" para lograr un salto de riqueza real.