Bí quyết người giàu ngày càng giàu hơn khi mua nhiều hơn: Lễ hội đầu tư tiêu cực ở Úc đối với bất động sản

Mức thuế thu nhập cá nhân cao nhất ở Úc là 45%. Một kỹ sư cao cấp với mức lương hàng năm là 150.000 đô la Úc phải nộp gần 50.000 đô la Úc cho cơ quan thuế mỗi năm. Tuy nhiên, tầng lớp trung lưu thông minh và những người giàu có đã lợi dụng lỗ hổng thuế (chính sách pháp lý) độc nhất của Úc - **Negative Gearing**, để đạt được sự tích lũy tài sản nhằm tránh thuế một cách bùng nổ.

Hộp số âm là gì? Biến “mất mát” thành máy in tiền

Nếu bạn vay tiền để mua bất động sản đầu tư trị giá 1 triệu đô la ở Sydney (cho thuê).

Mặt thu nhập:Bạn nhận được tiền thuê 40.000 đô la Úc mỗi năm.

Mặt chi tiêu:Bạn sẽ phải trả 50.000 đô la Úc tiền lãi ngân hàng và 15.000 đô la Úc tiền lãi suất hội đồng, phí tài sản, phí quản lý đại lý, v.v. mỗi năm. Điều thậm chí còn nghịch lý hơn là Văn phòng Thuế Úc cho phép bạn tính khấu hao của ngôi nhà (chẳng hạn như hao mòn thảm, ngôi nhà trở nên cũ kỹ và chi phí khấu hao) dưới dạng lỗ trên giấy tờ, giả định rằng chi phí khấu hao là 10.000 đô la Úc mỗi năm.

Kết quả tính toán:Tổng chi phí hàng năm là 75.000 - thu nhập cho thuê là 40.000 = "lỗ ròng" hàng năm là 35.000 đô la Úc trên sổ sách.

Đây là phần thưởng cốt lõi:Cơ quan Thuế Úc (ATO) cho phép khoản "lỗ ròng" do đầu tư vào bất động sản được khấu trừ trực tiếp vào thu nhập lương cá nhân 150.000 AUD của bạn! Cơ sở tính thuế của bạn ngay lập tức giảm xuống còn 115.000 đô la Úc và Cục Doanh thu Nội địa sẽ trực tiếp hoàn trả cho bạn một số tiền lớn (thường là hàng chục nghìn đô la Úc) số thuế bạn đã nộp vào cuối năm.

Quy định giảm một nửa số thuế đánh sau khi giá trị tài sản tăng

Nhiều người mới vào nghề sẽ hỏi: “Vậy hàng tháng không có trợ cấp bảo trì nhà của tôi sao?”

Đúng, nhưng về lâu dài, mô hình giá nhà tăng gấp đôi cứ sau 10 năm ở Sydney hoặc Melbourne vẫn còn mạnh mẽ. Bạn sử dụng tiền hoàn thuế từ chính phủ để tài trợ cho ngôi nhà. 5 năm sau, ngôi nhà đã tăng lên 1,5 triệu đô la Úc. Lúc này tôi đã bán và lãi được 500.000.

Úc đã đưa ra một luật kỳ diệu khác: miễn là tài sản đầu tư được giữ trên 12 tháng, **Thuế lãi vốn (CGT) được miễn 50%**. Trong số 500.000 kiếm được, chỉ có 250.000 phải nộp thuế, nửa còn lại hoàn toàn là thu nhập được miễn thuế sẽ rơi vào túi.

Mẹo chống sét từ hãng luật: Không phải ngôi nhà nào cũng phù hợp với hộp số âm! Mặc dù việc được hoàn thuế khi mua bất động sản ngoài quy hoạch (căn hộ ngoài quy hoạch) trong vài năm trở lại đây là điều thú vị do giấy tờ mất giá cực cao, nhưng tỷ lệ tăng giá vốn cực thấp của các căn hộ thường khiến bạn không thể bán được và cuối cùng chúng mục nát trong tay bạn. Cách chơi chính xác là mua một căn nhà biệt lập (Nhà) để khóa sự tăng giá của giá trị đất và sử dụng chuỗi xoắn kép "khấu trừ thuế lỗ trên giấy + tăng đất thực" để đạt được bước nhảy vọt về tài sản thực sự.