[Báo cáo chiến tranh dữ liệu chuyên sâu] Khai thác mỏ đầu tư EB-5: Nhà máy thịt trị giá 800.000 đô la

Cốt lõi của chương trình nhập cư đầu tư EB-5 của Hoa Kỳ là cho các nhà phát triển Hoa Kỳ (trung tâm khu vực) vay 800.000 đô la Mỹ với lãi suất không hoặc lãi suất thấp để xây dựng các tòa nhà hoặc xây đường. Nhiều người trung gian vỗ ngực hứa hẹn “trả nợ đầy đủ vô điều kiện trong vòng 5 năm”. Nhưng đây chỉ là một câu chuyện cổ tích được viết trên PPT.

Báo cáo dữ liệu này theo dõi hơn 500 dự án trung tâm khu vực chính thống được ban hành từ năm 2015 đến năm 2023, và dữ liệu đẫm máu cho thấy sự tàn nhẫn của vốn.

1. Bẫy cấu trúc vốn: Ai đang mạo hiểm tiền của bạn?

Trong số tất cả các dự án EB-5 chưa hoàn thành và không có khả năng hoàn trả, chúng tôi nhận thấy một điểm chung đáng ngạc nhiên: **Quỹ EB-5 chiếm tỷ trọng rất cao trong toàn bộ dự án (hơn 50%) và ở vị thế trả nợ kém hơn**.

Điều này có nghĩa là bản thân chủ đầu tư gần như không bỏ tiền ra và các ngân hàng cũng không sẵn lòng cho dự án tồi tệ này vay tiền mà chỉ trông chờ hoàn toàn vào tiền từ các nhà đầu tư toàn cầu. Một khi doanh số bán dự án kém hoặc việc xây dựng bị đình trệ do dịch bệnh, chủ đầu tư sẽ phá sản. Trong quá trình thanh lý, ngân hàng lấy đi số tiền còn lại, nhà đầu tư EB-5 mất hết tiền. Điều này cũng dẫn đến tình trạng thẻ xanh “tạo 10 việc làm” không thể đáp ứng được, mất cả người và tiền.

2. Danh sách đỏ và đen tỷ lệ sống sót của các tài sản cơ bản khác nhau

• **Khu vực cực kỳ nguy hiểm:** Các dự án khách sạn và sòng bạc sang trọng lớn cũng như các khu chung cư rất lớn ở vùng sâu vùng xa. Các dự án này bị ảnh hưởng rất lớn bởi chu kỳ kinh tế và biến động lãi suất.
• **Khu vực an toàn hơn:** Các trung tâm xây dựng trường bán công, hậu cần và kho bãi được chính phủ hỗ trợ với tài sản thế chấp mạnh (quyền sở hữu cấp một) hoặc các dự án mà nhà phát triển đã đầu tư hơn 30% tiền thật vào vốn chủ sở hữu tiền mặt.

3. Vòng quay chiếm vốn thực sự: vượt xa sức tưởng tượng của bạn

Do tồn đọng nhiều năm nên ngay cả khi nhóm dự án kiếm được tiền vào năm thứ 5, họ cũng không thể trả lại cho bạn. Bởi vì luật pháp Hoa Kỳ quy định rằng trước khi bạn nhận được thẻ xanh chính thức (điều kiện giải phóng I-829), tiền của bạn phải ở trạng thái "Có nguy cơ".

Theo thống kê, thời gian sử dụng vốn thực tế trung bình của người nộp đơn từ quốc gia xuất xứ của họ là **7 đến 9 năm**. Trong thời gian này, 800.000 đô la của bạn hầu như không nhận được tiền lãi và vẫn đang bị lạm phát ăn mòn.

Đề xuất mô hình dữ liệu: Đừng nhìn vào kết xuất của phía dự án đẹp như thế nào. Bạn phải thuê một luật sư chứng khoán độc lập của Hoa Kỳ để đọc bản ghi nhớ dày đặc về vị trí riêng lẻ (PPM). Chỉ đầu tư vào các dự án có rủi ro rất thấp với vốn EB-5 chiếm dưới 20% và được hỗ trợ bởi các khoản vay cao cấp từ các ngân hàng trưởng thành. Chúng tôi thà không có lãi suất còn hơn đảm bảo an toàn kép cho tiền gốc và thẻ xanh.