راز ثروتمندتر شدن افراد ثروتمند با خرید بیشتر: کارناوال تجهیز منفی استرالیا برای املاک و مستغلات

بالاترین نرخ مالیات بر درآمد شخصی استرالیا 45 درصد است. یک مهندس ارشد با حقوق سالانه 150000 دلار استرالیا باید سالانه نزدیک به 50000 دلار استرالیا را به اداره مالیات تحویل دهد. با این حال، طبقه متوسط ​​باهوش و افراد ثروتمند از خلأ مالیاتی منحصر به فرد استرالیا (سیاست قانونی) - **Negative Gearing** برای دستیابی به انباشت ثروت انفجاری اجتناب از مالیات استفاده کرده اند.

دنده منفی چیست؟ «زیان» را به ماشین چاپ پول تبدیل کنید

اگر برای خرید ملک سرمایه گذاری 1 میلیون دلاری در سیدنی (برای اجاره) وام می گیرید.

سمت درآمد:شما سالانه 40000 دلار استرالیا اجاره دریافت می کنید.

سمت خرج:شما باید سالانه 50000 دلار استرالیا به عنوان بهره بانکی و 15000 دلار استرالیا به عنوان نرخ شورا، هزینه ملک، هزینه مدیریت آژانس و غیره بپردازید. بدتر از آن این است که اداره مالیات استرالیا به شما این امکان را می دهد که استهلاک خانه (مانند فرسودگی و پارگی فرش، قدیمی شدن خانه و هزینه های استهلاک) را به عنوان ضرر کاغذ بر روی کاغذ حساب کنید، با این فرض که هزینه استهلاک 10000 دلار استرالیا در سال است.

نتیجه محاسبه:مجموع هزینه های سالانه 75000 - درآمد اجاره 40000 = "زیان خالص" سالانه 35000 دلار استرالیا در دفتر.

در اینجا امتیاز اصلی آمده است:اداره مالیات استرالیا (ATO) اجازه می دهد این "زیان خالص" ناشی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به طور مستقیم از درآمد حقوق شخصی شما به مبلغ 150000 AUD کسر شود! پایه مالیاتی شما فوراً به 115000 دلار استرالیا کاهش می یابد و اداره درآمد داخلی مستقیماً مبلغ زیادی (معمولاً ده ها هزار دلار استرالیا) از مالیاتی را که در پایان سال پرداخت کرده اید به شما بازپرداخت می کند.

قانون نصف کردن مالیات پس از افزایش ارزش ملک

بسیاری از تازه کارها می پرسند: "پس آیا ماهیانه یارانه ای برای نگهداری خانه من وجود ندارد؟"

بله، اما در بلندمدت، الگوی دو برابر شدن قیمت مسکن هر ده سال در سیدنی یا ملبورن همچنان قوی است. شما از بازپرداخت مالیات دولت برای تامین مالی خانه استفاده می کنید. پنج سال بعد، خانه به 1.5 میلیون دلار استرالیا افزایش یافت. در این زمان آن را فروختم و 500000 سود کردم.

استرالیا قانون جادویی دیگری را معرفی کرده است: تا زمانی که ملک سرمایه گذاری بیش از 12 ماه نگهداری شود، **مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) از 50 درصد معافیت برخوردار است**. از 500000 کسب شده فقط 250000 باید مالیات پرداخت شود و نیمی دیگر صرفاً درآمد معاف از مالیات است که به جیب می رود.

نکته حفاظت از صاعقه از سوی شرکت های حقوقی: همه خانه ها برای دنده منفی مناسب نیستند! اگرچه در چند سال گذشته به دلیل استهلاک بسیار بالای کاغذ، دریافت بازپرداخت مالیات هنگام خرید املاک خارج از طرح (آپارتمان های خارج از طرح) بسیار جالب است، اما نرخ افزایش سرمایه بسیار ضعیف آپارتمان ها اغلب باعث می شود که نتوانید آنها را بفروشید و در نهایت به پوسیدگی آنها در دستان شما ختم می شود. روش صحیح بازی خرید یک خانه مستقل (خانه) برای قفل کردن ارزش زمین و استفاده از مارپیچ دوگانه "کاهش مالیات از دست دادن کاغذ + افزایش زمین واقعی" برای دستیابی به یک جهش واقعی ثروت است.