[گزارش جنگ داده های عمیق] قیمت گرین کارت هنگام خرید خانه: اجاره بلعیده شده و آجر مستهلک شده

بسیاری از سرمایه گذاران کشور مبدا با آگهی «در اروپا خانه بخرید، هر سال 5 درصد از درآمد اجاره را کسب کنید و گرین کارت بگیرید» شستشوی مغزی داده شدند و مبالغ هنگفتی را برای خرید خانه ای در جنوب اروپا خرج کردند که شاید در طول عمر خود هرگز در آن زندگی نکنند. ما محاسبات نفوذ سود بسیار سختی را روی صورت‌حساب‌های واقعی 800 ملک سرمایه‌گذاری اروپایی در پنج سال گذشته انجام دادیم.

1. خون آشام های نامرئی: مالیات تراکنش های بسیار بالا و هزینه های نگهداری

هنگام خرید خانه در اروپا، 250،000 یورو یا 500،000 یورو، فقط قیمت آن است. برای مقابله با مالیات های گزاف بی پایان، باید 10 تا 15 درصد از سرمایه خود را اضافه کنید:

• **مالیات سند خرید خانه و هزینه های وکیل:** در اسپانیا یا یونان، هنگام خرید خانه، باید یک بار مالیات نقل و انتقال ملک از حدود 6٪ تا 10٪ و هزینه های بسیار گران دوزبانه دفتر اسناد رسمی/حقوق وکیل پرداخت کنید.
• **هزینه های سالانه "تعمیر و نگهداری خانه":** مالیات سالانه دارایی (مانند ENFIA یونان)، هزینه های گران اموال عمومی، و بیمه اجباری خانه.
• ** بهره برداری از مدیریت منشور:** اگر در کشور مبدا خود هستید، خانه را فقط می توان توسط یک شرکت مدیریت محلی (یا حتی به عنوان اجاره کوتاه مدت Airbnb) اداره کرد. آنها نه تنها باید هزینه های مدیریت نجومی تا 20٪ - 30٪ دریافت کنند، بلکه صورتحساب های تعمیر و نگهداری برای هر تعویض لوله آب و تعمیر لامپ اغلب به طرز مضحکی بالا است.

2. تاثیر مهلک مالیات بر درآمد اجاره

به نظر شما اجاره پس از کسر هزینه های مدیریت سود خالص است؟ اشتباه بزرگ خواه یونان یا اسپانیا باشد، دولت مالیات بر درآمد اجاره‌ای (معمولاً بین 15 تا 24 درصد) را بدون ترحم به درآمد اجاره‌ای که ساکنان غیرمالیاتی ایجاد می‌کنند، وضع می‌کند.

3. نرخ بازده سالانه واقعی نهایی (ROI خالص)

داده‌ها نشان می‌دهند که برای اکثریت قریب به اتفاق پروژه‌هایی که به‌عنوان «۵٪ اجاره تضمینی» بسته‌بندی شده‌اند، پس از کسر مالیات سالانه دارایی، هزینه‌های نگهداری، هزینه‌های نگهداری واسطه‌ها، و مالیات‌های شخصی اجاره، **بازده خالص واقعی کمتر از ۲٪** است. حتی برخی از پروژه های نوسازی خانه های قدیمی در مناطق دورافتاده در وضعیت نقدینگی منفی قرار دارند، زیرا نمی توانند آنها را اجاره دهند، بنابراین باید هر ساله هزینه تعمیر و نگهداری بپردازند.

مدل داده پیشنهاد می‌کند: ماهیت خرید خانه برای مهاجرت، خرج کردن پول برای خرید بلیط گرین کارت با ارزش نامحدود است و اتفاقاً مجموعه‌ای از آجرهای خارج از کشور را دریافت می‌کند که می‌توانند در برابر تورم شدید مقاومت کنند. هیچ توهم غیر واقعی در مورد بازده اجاره آن نداشته باشید. هنگام انتخاب خانه، رها کردن تمام آپارتمان‌های اجاره‌ای با قیمت بالا در مکان‌های دورافتاده و انتخاب مستقیم خانه‌های دست دوم واقعی در مناطق ثروتمند آتن یا مرکز مادرید (حتی اگر خودتان آنها را تزئین کنید)، و اطمینان از نقدشوندگی دارایی‌های زیربنایی، بالاترین سطح ریسک گریزی است.