[Relatório detalhado sobre guerra de dados] O preço de obter um green card na compra de uma casa: aluguel engolido e tijolos depreciados

Muitos investidores dos seus países de origem sofreram uma lavagem cerebral com o anúncio "Compre uma casa na Europa, ganhe 5% do rendimento do aluguer todos os anos e obtenha um green card", e gastaram enormes somas de dinheiro para comprar uma casa no sul da Europa onde poderão nunca viver durante a sua vida. Realizámos cálculos extremamente rigorosos de penetração de lucros nas faturas reais de 800 propriedades de investimento europeias nos últimos cinco anos.

1. Vampiros invisíveis: impostos altíssimos sobre transações e custos de manutenção

Ao comprar uma casa na Europa, 250.000 euros ou 500.000 euros é apenas o preço a descoberto. Você deve preparar 10% a 15% adicionais de seu capital para lidar com os intermináveis ​​impostos exorbitantes:

• **Imposto sobre escritura de compra de casa e taxas de advogado:** Na Espanha ou na Grécia, ao comprar uma casa, você precisa pagar um imposto único de transferência de propriedade que varia de cerca de 6% a 10% e taxas de notário/advogado bilíngues extremamente caras.
• **Despesas anuais de “manutenção da casa”:** Impostos anuais sobre a propriedade (como o ENFIA da Grécia), taxas caras de propriedade comunitária e seguro residencial obrigatório.
• **Exploração de Gestão de Fretamento:** Se você estiver no seu país de origem, a casa só poderá ser administrada por uma administradora local (ou mesmo como aluguel de curto prazo do Airbnb). Eles não apenas precisam cobrar taxas de gerenciamento astronômicas de até 20% a 30%, mas as contas de manutenção para cada substituição de cano de água e reparo de lâmpada costumam ser ridiculamente altas.

2. O impacto fatal do imposto sobre o rendimento das rendas

Você acha que o aluguel depois de deduzidas as taxas de administração é puro lucro? Grande erro. Quer se trate da Grécia ou de Espanha, o governo cobrará um imposto escalonado sobre o rendimento das rendas (normalmente entre 15% e 24%) sem piedade sobre os rendimentos das rendas gerados localmente por residentes não fiscais.

3. Taxa de retorno final anualizada verdadeira (ROI líquido)

Os dados mostram que, para a grande maioria dos projetos embalados como “aluguel garantido de 5%”, após dedução dos impostos anuais sobre a propriedade, taxas de manutenção, taxas de custódia de intermediários e impostos de aluguel pessoal, o **rendimento líquido real é inferior a 2%**. Mesmo alguns projectos de renovação de casas antigas em áreas remotas estão num estado de fluxo de caixa negativo porque não podem alugá-las, pelo que têm de pagar taxas de manutenção todos os anos.

O modelo de dados sugere: A essência de comprar uma casa para imigrar é gastar dinheiro para comprar um bilhete de green card com valor ilimitado e, incidentalmente, receber um conjunto de tijolos no exterior que possam resistir à hiperinflação. Não tenha ilusões irrealistas sobre o retorno do aluguel. Ao escolher uma casa, abandonar todos os apartamentos de aluguer de alto prémio em locais remotos e escolher diretamente casas reais em segunda mão em zonas ricas de Atenas ou no centro de Madrid (mesmo que você mesmo as decore), e garantir a liquidez dos activos subjacentes, é o nível mais elevado de aversão ao risco.