Das Geheimnis, wie die Reichen immer reicher werden: Australiens negativer Schuldensturz

Australiens höchster persönlicher Einkommensteuersatz beträgt unglaubliche 45 %. Ein leitender Ingenieur, der 150.000 AUD im Jahr verdient, würde fast 50.000 AUD an das Finanzamt abgeben. Kluge Mittelschichts- und wohlhabende Privatpersonen nutzen jedoch eine einzigartige Steuerpolitik – **Negative Gearing** –, um durch legale Steuervermeidung eine exponentielle Vermögensanhäufung zu erreichen.

Was ist ein negatives Gearing? „Verluste“ in eine Gelddruckmaschine verwandeln

Nehmen wir an, Sie nehmen einen Kredit auf, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von 1 Mio. AUD (zu Mietzwecken) in Sydney zu kaufen.

Einkommensseite:Sie erhalten 40.000 AUD an jährlichen Mieteinnahmen.

Aufwandsseite:Sie zahlen 50.000 AUD an Bankzinsen sowie 15.000 AUD an Gemeindesteuern, Schichtabgaben und Immobilienverwaltungsgebühren. Darüber hinaus können Sie beim Australian Taxation Office (ATO) die Wertminderung von Vermögenswerten (z. B. Teppichabnutzung, alternde Gebäude) als Papierverlust geltend machen. Gehen Sie davon aus, dass die jährliche Abschreibung 10.000 AUD beträgt.

Berechnung:Jährliche Gesamtausgaben von 75.000 AUD – Mieteinnahmen von 40.000 AUD = ein „Nettoverlust“ von 35.000 AUD auf dem Papier pro Jahr.

Der Hauptvorteil:Mit der ATO können Sie diesen „Nettoverlust“, der durch Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsteht, direkt von Ihrem Gehaltseinkommen in Höhe von 150.000 AUD abziehen! Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt sofort auf 115.000 AUD und das Finanzamt erstattet Ihnen am Ende des Geschäftsjahres direkt einen erheblichen Betrag (oft Zehntausende Dollar) der bereits gezahlten Steuern.

Die Regel zur Halbierung der Kapitalertragssteuer nach der Wertsteigerung von Immobilien

Viele Neulinge fragen sich vielleicht: „Fördere ich die Immobilie nicht jeden Monat aus eigener Tasche?“

Ja, aber auf lange Sicht bleibt die Regel bestehen, dass sich die Immobilienpreise in Sydney oder Melbourne alle zehn Jahre verdoppeln. Sie nutzen die staatliche Steuerrückerstattung für den Unterhalt der Immobilie. Bei einem Aufenthalt von 5 Jahren beträgt der Immobilienwert 1,5 Mio. AUD. Der Verkauf bringt dann einen Gewinn von 500.000 AUD.

In Australien gibt es eine weitere erstaunliche Regelung: Solange die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie länger als 12 Monate gehalten wird, **wird die Kapitalertragssteuer (CGT) um 50 % gesenkt**. Von den 500.000 AUD Gewinn sind nur 250.000 AUD steuerpflichtig, während die andere Hälfte steuerfrei direkt in Ihre Tasche fließt.

Rechtlicher Hinweis: Nicht alle Immobilien sind für ein negatives Gearing geeignet! Während der Off-Plan-Kauf von Wohnungen hervorragende Papierabschreibungen und Steuerrückerstattungen in einem frühen Stadium bietet, führt die extrem niedrige Wertsteigerungsrate von Wohnungen häufig dazu, dass Sie nicht verkaufen können und ein Vermögenswert an Wert verliert. Die richtige Strategie besteht darin, ein freistehendes Haus zu kaufen, um den Wertzuwachs des Grundstücks zu sichern und dabei die „doppelte Spirale“ aus Steuerabzügen auf Papierverlusten und realen Wertsteigerungen des Grundstücks zu nutzen, um einen echten Quantensprung beim Wohlstand zu erzielen.