เกณฑ์การลงทุนและข้อจำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับ Greek Golden Visa ปี 2026

บทสรุปสำคัญ

โครงการ Greek Golden Visa ปี 2026 ยังคงเปิดรับสมัครอย่างต่อเนื่อง โดยดำเนินการผ่านกระทรวงการย้ายถิ่นฐานและผู้ลี้ภัยแห่งประเทศกรีซ (Ministry of Migration and Asylum) ช่องทางการลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 3 ระดับ ได้แก่ 800,000 ยูโร, 400,000 ยูโร และ 250,000 ยูโร (เฉพาะเงื่อนไขพิเศษ) ตามพื้นที่และประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนควรตรวจสอบสถานที่ตั้ง วัตถุประสงค์การใช้งาน พื้นที่ใช้สอย และคุณสมบัติการดัดแปลงอาคารอย่างถี่ถ้วน เนื่องจากแม้ราคาจะถึงเกณฑ์ขั้นต่ำ แต่หากคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกต้องก็อาจไม่ผ่านเกณฑ์การขอถิ่นที่อยู่สำหรับนักลงทุน

ข้อมูลสำคัญโดยย่อ

• 800,000 ยูโร: ครอบคลุมภูมิภาคแอตติกา (Attica), เทสซาโลนิกี (Thessaloniki), มิโคนอส (Mykonos), ซานโตรินี (Santorini) และเกาะต่างๆ ที่มีประชากรมากกว่า 3,100 คน
• 400,000 ยูโร: พื้นที่อื่นๆ ของประเทศกรีซนอกเหนือจากโซนที่มีความต้องการสูงข้างต้น
• 250,000 ยูโร: อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนประเภทจากอาคารพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย หรืออาคารอนุรักษ์ที่ต้องได้รับการบูรณะตามเงื่อนไขที่กำหนด
• เกณฑ์พื้นที่ใช้สอย: ช่องทางลงทุน 800,000 และ 400,000 ยูโร โดยทั่วไปกำหนดให้ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว และมีพื้นที่ใช้สอยหลักไม่น้อยกว่า 120 ตารางเมตร
• ระยะเวลาใบอนุญาตถิ่นที่อยู่: ได้รับอนุญาตครั้งแรกเป็นเวลา 5 ปี และสามารถต่ออายุได้ตราบใดที่ยังคงถือครองการลงทุนตามเกณฑ์

แนวทางการเลือกเกณฑ์การลงทุน 3 ระดับ

วงเงินการลงทุน 800,000 ยูโร ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดของภูมิภาคแอตติกา (Attica) ไม่ใช่เพียงแค่ใจกลางเมืองเอเธนส์ รวมถึงเขตเทสซาโลนิกี มิโคนอส ซานโตรินี และเกาะที่มีประชากรมากกว่า 3,100 คน สำหรับพื้นที่อื่นๆ ทั่วไปจะใช้วงเงิน 400,000 ยูโร ทั้งสองระดับนี้นอกจากจะต้องมีมูลค่าถึงเกณฑ์แล้ว โดยทั่วไปยังต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการเป็นอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวและมีขนาดพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 120 ตารางเมตร

วงเงิน 250,000 ยูโร ไม่ใช่ช่องทางสำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดทั่วไปในราคาถูก แต่บังคับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานจากอาคารพาณิชย์มาเป็นที่อยู่อาศัย หรืออาคารอนุรักษ์ที่ต้องรับการบูรณะหรือฟื้นฟู สำหรับกรณีเปลี่ยนอาคารพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย ต้องดำเนินการเปลี่ยนประเภทการใช้งานให้สมบูรณ์ก่อนยื่นคำร้องขอถิ่นที่อยู่ โดยคุณสมบัติโครงการและเอกสารรับรองต้องได้รับการตรวจสอบจากทนายความและวิศวกรในประเทศกรีซ

ข้อจำกัดในการซื้อและการปล่อยเช่า

อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ยื่นขอ Golden Visa ตามกฎระเบียบใหม่ ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy (เช่น Airbnb) และห้ามปล่อยเช่าช่วง (Sublet) นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์วงเงิน 250,000 ยูโรที่เปลี่ยนประเภทจากอาคารพาณิชย์ ยังห้ามนำไปใช้เป็นสำนักงานใหญ่หรือสาขาของบริษัท ครอบครัวที่ต้องการรายได้จากค่าเช่าควรวางแผนและตรวจสอบรูปแบบการปล่อยเช่าระยะยาวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ต้นทุนการบริหารจัดการ และความต้องการของตลาดในท้องถิ่นล่วงหน้า

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ (Due Diligence) ควรครอบคลุมสิทธิของผู้ขาย ภาระติดพันหรือการอายัด ข้อมูลที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง วัตถุประสงค์การใช้งาน พื้นที่ใช้สอย และภาระหนี้ค้างชำระ คำโฆษณาของโครงการที่ระบุว่า "ผ่านเกณฑ์ Golden Visa" ไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบทางกฎหมาย การสำรวจทางวิศวกรรม และการยืนยันคุณสมบัติด้านการย้ายถิ่นฐานโดยผู้เชี่ยวชาญได้

งบประมาณและขั้นตอนการดำเนินการ

ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมด นักลงทุนควรรวมภาษีการทำธุรกรรม ค่าธรรมเนียมโนตารี (Notary) ค่าทนายความ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ค่าคอมมิชชันนายหน้า ค่าแปลเอกสาร ค่าประกันสุขภาพ ค่าปรับปรุงอาคาร และค่าธรรมเนียมการยื่นขอถิ่นที่อยู่ด้วย ขั้นตอนโดยทั่วไปประกอบด้วย: การเลือกเกณฑ์การลงทุน, การขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของกรีซ (AFM), การมอบอำนาจให้ทนายความ, การตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์ (Due Diligence), การเซ็นสัญญาและชำระเงิน, การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์, การเตรียมประกันภัยและเอกสารประจำตัว, การยื่นคำร้อง และการสแกนข้อมูลอัตลักษณ์บุคคล (Biometrics)

คำถามที่พบบ่อย

วงเงิน 250,000 ยูโรสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใดก็ได้หรือไม่?

ไม่ได้ วงเงิน 250,000 ยูโร ใช้ได้เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกลุ่มที่ผ่านเกณฑ์การเปลี่ยนประเภทการใช้งาน หรืออาคารอนุรักษ์ที่ต้องได้รับการบูรณะเท่านั้น สำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไปยังคงต้องใช้วงเงิน 400,000 หรือ 800,000 ยูโร ตามข้อกำหนดของแต่ละพื้นที่

สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ 2 หลังเพื่อรวมมูลค่าให้ถึงเกณฑ์ได้หรือไม่?

ตามกฎระเบียบใหม่ ช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เน้นย้ำเกณฑ์ "อสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว" จึงไม่สามารถนำที่อยู่อาศัยทั่วไป 2 หลังมารวมกันเพื่อให้ครบวงเงิน 400,000 หรือ 800,000 ยูโรได้ ควรตรวจสอบโครงสร้างการทำธุรกรรมอย่างถี่ถ้วนก่อนลงนามในสัญญา

อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ขอ Golden Visa สามารถทำ Airbnb ได้หรือไม่?

ตามกฎหมายปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ที่นำมาใช้ขอหรือต่ออายุใบอนุญาตถิ่นที่อยู่สำหรับนักลงทุน ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy หรือปล่อยเช่าช่วงโดยเด็ดขาด นักลงทุนควรวางแผนการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

บริการให้ปรึกษาและวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับ Greek Golden Visa โดย Easysail Global

Easysail Global มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ฮ่องกง ให้บริการวางแผนการย้ายถิ่นฐาน สิทธิการอยู่อาศัย และสัญชาติระดับโลก พร้อมเชื่อมโยงทรัพยากรด้านกฎหมาย การย้ายถิ่นฐาน ภาษี การปฏิบัติตามกฎระเบียบ อสังหาริมทรัพย์ และการย้ายที่อยู่อาศัยทั่วโลก สำหรับครอบครัว นักลงทุน และผู้ประกอบการที่ต้องการเปรียบเทียบเงื่อนไขการลงทุน 250,000, 400,000 และ 800,000 ยูโร ต้องการยื่นขอพร้อมผู้ติดตาม หรือประเมินการวางแผนเช่าและการศึกษาของบุตรหลาน เราพร้อมมอบบริการประเมินความเหมาะสมของโครงการ การคำนวณงบประมาณครอบครัว การเปรียบเทียบพื้นที่และอสังหาริมทรัพย์ การวางกรอบเวลาทำธุรกรรม การตรวจสอบเอกสารล่วงหน้า การประสานงานตรวจสอบเงื่อนไขอสังหาริมทรัพย์ และการทำงานร่วมกับสถาบันวิชาชีพในท้องถิ่น

จุดมุ่งหมายของบริการของเราคือการระบุข้อกำหนดทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ วัตถุประสงค์การใช้งาน พื้นที่ใช้สอย ใบรับรองการดัดแปลงอาคาร และภาระผูกพันในการถือครองระยะยาวอย่างถูกต้อง ก่อนที่คุณจะชำระเงินมัดจำหรือลงนามในสัญญา เพื่อลดความเสี่ยงและความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นจากประเภทโครงการ งบประมาณ หรือปัญหาด้านเอกสาร สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โปรแกรมขอถิ่นที่อยู่ประเทศกรีซ และ บริการด้านการย้ายถิ่นฐาน