Umbrales de inversión y restricciones de compra para la Golden Visa de Grecia en 2026

Respuesta principal

La Golden Visa de Grecia continúa abierta en 2026 y es gestionada por el Ministerio de Migración y Asilo de Grecia. La vía inmobiliaria se divide en tres tramos según la región y el tipo de propiedad: 800.000, 400.000 y 250.000 euros. Antes de comprar, se deben verificar la dirección, el uso autorizado, la superficie y la elegibilidad para reformas; de lo contrario, incluso alcanzando el precio mínimo, el inmueble podría no cumplir con los requisitos de residencia para inversores.

Resumen de información clave

• 800.000 euros: Ática, Tesalónica, Miconos, Santorini y las islas con una población superior a 3.100 habitantes.
• 400.000 euros: Regiones de Grecia situadas fuera de las zonas de alta demanda antes mencionadas.
• 250.000 euros: Conversiones de locales comerciales a residenciales elegibles o edificios protegidos pendientes de restauración.
• Regla de superficie: Las vías de 800.000 y 400.000 euros suelen exigir una propiedad única con un espacio principal no inferior a 120 metros cuadrados.
• Duración de la residencia: Cinco años iniciales, renovables mientras se mantenga la inversión cualificada.

Cómo elegir entre los tres tramos de umbral

El tramo de 800.000 euros cubre toda la región de Ática (no solo el centro de Atenas), así como la zona de Tesalónica, Miconos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes. Las demás regiones aplican generalmente el tramo de 400.000 euros. Ambas vías, además del precio total, suelen exigir el cumplimiento de la condición de propiedad única y 120 metros cuadrados.

El tramo de 250.000 euros no es un canal general de vivienda económica, sino que se destina principalmente a inmuebles cuyo uso original se ha transformado en residencial, o bien a edificios protegidos que requieren restauración o reconstrucción. La conversión de comercial a residencial debe completarse antes de presentar la solicitud de residencia; la elegibilidad del proyecto y la documentación probatoria deben ser verificadas por abogados e ingenieros griegos.

Restricciones de compra y alquiler

Los inmuebles adquiridos bajo las nuevas normas de la Golden Visa no pueden destinarse a alquileres de corta duración a través de plataformas de economía colaborativa, ni tampoco pueden subarrendarse. Asimismo, las propiedades de 250.000 euros procedentes de conversión comercial no pueden utilizarse como sede o sucursal de una empresa. Las familias que busquen obtener ingresos por alquiler deben confirmar con antelación los métodos de alquiler a largo plazo conformes a la normativa, los costes de gestión y la demanda local.

La revisión de la titularidad debe abarcar la propiedad legal del vendedor, la existencia de cargas o embargos hipotecarios, los datos del registro de la propiedad, la licencia de obras, el uso autorizado, la superficie y las deudas pendientes. Las afirmaciones comerciales de que un proyecto "cumple con la Golden Visa" no sustituyen la verificación notarial, de ingeniería y de elegibilidad migratoria.

Presupuesto y pasos de tramitación

El precio de compra no representa el presupuesto total; también se deben calcular los impuestos de transacción, honorarios notariales y legales, registro, corretaje, traducción, seguros, gastos de reforma y tasas de solicitud de residencia. El proceso suele incluir: determinar el tramo, obtener el número de identificación fiscal griego (AFM), otorgar poderes a un abogado, realizar la debida diligencia de la propiedad, firmar y pagar, registrar la propiedad, preparar los seguros y documentos de identidad, presentar la solicitud y capturar los datos biométricos.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una vivienda en cualquier región por 250.000 euros?

No. El importe de 250.000 euros solo se aplica a inmuebles específicos que cumplan con las condiciones de cambio de uso o restauración de edificios protegidos; la vivienda ordinaria sigue estando sujeta a los umbrales de 400.000 u 800.000 euros según la región.

¿Se pueden comprar dos propiedades para alcanzar el umbral requerido?

La normativa inmobiliaria actual enfatiza la propiedad única; no se pueden simplemente combinar dos viviendas estándar para alcanzar los umbrales de 400.000 u 800.000 euros. La estructura de la transacción debe revisarse antes de la firma.

¿Se puede utilizar la propiedad de la Golden Visa para Airbnb?

Bajo la normativa vigente, los inmuebles utilizados para obtener o renovar la residencia de inversores no pueden destinarse a alquileres vacacionales de corta duración ni subarrendarse, por lo que se debe planificar un uso conforme a la ley.

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