Иммиграционная энциклопедия
Порог инвестиций и ограничения на покупку по греческой золотой визе в 2026 году
Ключевые выводы
Подробный разбор вариантов инвестиций в недвижимость по греческой золотой визе 2026 года на сумму 800 000, 400 000 и специальные 250 000 евро, включая применимые регионы, требования к едилонаправленным объектам площадью от 120 кв. м, условия перевода коммерческой недвижимости в жилую, ограничения на краткосрочную аренду, бюджет сделки и этапы оформления для проверки соответствия объекта требованиям инвестора.
Главный ответ
Программа получения золотой визы Греции продолжает действовать в 2026 году и регулируется Министерством миграции и убежища Греции. Варианты инвестиций в недвижимость подразделяются на три категории в зависимости от региона и типа объекта: 800 000, 400 000 и специальные 250 000 евро. Перед покупкой необходимо проверить адрес, назначение, площадь и право на реконструкцию объекта, иначе даже при соблюдении порога стоимости недвижимость может не соответствовать требованиям для получения вида на жительство инвестора.
Краткий обзор ключевой информации
- 800 000 евро: регион Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек
- 400 000 евро: регионы Греции за пределами вышеуказанных зон с высоким спросом
- 250 000 евро: квалифицированные объекты коммерческого назначения, переведенные в жилой фонд, или охраняемые исторические здания, требующие восстановления
- Правило площади: для категорий 800 000 и 400 000 евро обычно требуется единый объект недвижимости с основным пространством не менее 120 квадратных метров
- Срок действия ВНЖ: первоначально на пять лет с возможностью продления при сохранении квалифицирующих инвестиций
Как выбрать подходящий инвестиционный порог
Категория 800 000 евро охватывает весь регион Аттика, а не только центр Афин, а также Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек. Для остальных регионов Греции обычно применяется порог в 400 000 евро. Помимо общей стоимости, для этих двух вариантов часто требуется покупка единого объекта недвижимости площадью не менее 120 квадратных метров.
Порог в 250 000 евро не является стандартным бюджетным вариантом для любой жилой недвижимости. Он в основном применяется к объектам, первоначальное назначение которых было изменено на жилое, или к охраняемым историческим зданиям, требующим реставрации или восстановления. Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд должен быть завершен до подачи заявления на получение ВНЖ, а пригодность проекта и подтверждающие документы должны быть проверены греческими юристами и инженерами.
Ограничения на покупку и сдачу в аренду
Недвижимость, используемая для получения золотой визы по новым правилам, не может сдаваться в краткосрочную аренду через платформы шеринговой экономики и не подлежит субаренде. Объекты коммерческого назначения, приобретенные за 250 000 евро после перевода в жилой фонд, также не могут использоваться в качестве юридического адреса или филиала компании. Семьи, рассчитывающие на арендный доход, должны заранее уточнить требования к легальной долгосрочной аренде, сопутствующие расходы на управление и реальный местный спрос.
Проверка юридической чистоты права собственности должна включать правоустанавливающие документы продавца, отсутствие ипотек или арестов, данные земельного кадастра, разрешение на строительство, целевое назначение объекта, площадь и отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Рекламные обещания продавцов о том, что объект соответствует условиям золотой визы, не заменяют нотариальную, инженерную и миграционную проверки.
Бюджет и этапы оформления
Стоимость покупки — это не единственный элемент бюджета. Необходимо также учитывать налоги на передачу права собственности, нотариальные и юридические сборы, регистрационные пошлины, услуги брокеров, переводы, медицинскую страховку, расходы на ремонт и подачу заявления на ВНЖ. Процедура обычно включает выбор инвестиционной категории, получение греческого налогового номера (AFM), оформление доверенности на адвоката, комплексную юридическую проверку (Due Diligence) объекта, подписание контракта и оплату, регистрацию права собственности, подготовку медицинской страховки и пакета документов, подачу заявления и сдачу биометрических данных.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить жилую недвижимость за 250 000 евро в любом регионе?
Нет. Порог в 250 000 евро распространяется только на определенные объекты, соответствующие требованиям перевода в жилой фонд или реставрации исторических зданий. Для обычных жилых объектов по-прежнему действуют пороги в 400 000 или 800 000 евро в зависимости от региона.
Можно ли объединить две небольшие квартиры для достижения требуемого порога?
Новые правила для инвестиций в недвижимость подчеркивают требование к единому объекту. Нельзя просто объединить две стандартные квартиры, чтобы достичь порога в 400 000 или 800 000 евро. Структуру сделки необходимо тщательно проверять до подписания договора.
Можно ли сдавать недвижимость по золотой визе через Airbnb?
Согласно действующим правилам, недвижимость, используемая для получения или продления инвесторского ВНЖ, не может сдаваться в краткосрочную аренду через платформы шеринговой экономики или передаваться в субаренду. Необходимо заранее планировать легальные способы использования актива.
Услуги Easysail Global по консалтингу и сопровождению инвестиций в недвижимость для получения золотой визы Греции
Компания Easysail Global со штаб-квартирой в Гонконге предоставляет комплексные услуги по глобальной миграции, оформлению ВНЖ и гражданства, а также планированию семейного капитала, объединяя экспертизу в области права, иммиграционного законодательства, налогообложения, комплаенса, недвижимости и адаптации за рубежом. Для инвесторов, предпринимателей и семей, которым необходимо сравнить варианты стоимостью 250 000, 400 000 и 800 000 евро, добавить иждивенцев или оценить перспективы аренды и образования, мы предлагаем оценку соответствия проектов, расчет семейного бюджета, сопоставление регионов и объектов, формирование таймлайна сделки, предварительную экспертизу документов, координацию проверки состояния недвижимости и взаимодействие с профильными специалистами на местах.
Ключевой фокус нашей работы — выявление на этапе до внесения депозита и подписания контракта вопросов, связанных с инвестиционным порогом, правами собственности, целевым назначением, площадью, сертификатами реконструкции и обязательствами по удержанию инвестиций, что позволяет минимизировать риски задержек и возврата документов из-за типа проекта, бюджета или несоответствия документации. Ознакомьтесь с программами иммиграции в Грецию и нашими иммиграционными услугами.