Ngưỡng đầu tư và hạn chế mua bất động sản trong chương trình Golden Visa Hy Lạp 2026

Câu trả lời cốt lõi

Chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục được duy trì vào năm 2026 và do Bộ Di cư và Tị nạn Hy Lạp tiếp nhận hồ sơ. Con đường đầu tư bất động sản được chia thành ba mức: 800.000 EUR, 400.000 EUR và 250.000 EUR áp dụng cho các trường hợp cụ thể tùy theo khu vực và loại hình bất động sản. Trước khi mua nhà, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ địa chỉ, mục đích sử dụng, diện tích và đủ điều kiện cải tạo hay không; nếu không, dù giá trị đạt ngưỡng thì bất động sản đó cũng có thể không đáp ứng yêu cầu cư trú của nhà đầu tư.

Tóm tắt thông tin quan trọng

• 800.000 EUR: Vùng Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các hòn đảo có dân số trên 3.100 người.
• 400.000 EUR: Các khu vực khác của Hy Lạp ngoài các khu vực có nhu cầu cao nêu trên.
• 250.000 EUR: Bất động sản chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở hoặc các tòa nhà di tích lịch sử cần được bảo tồn, tu sửa đáp ứng đủ điều kiện.
• Quy định về diện tích: Các mức 800.000 EUR và 400.000 EUR thường yêu cầu là một bất động sản đơn lẻ với không gian chính không dưới 120 mét vuông.
• Thời hạn cư trú: 5 năm cho lần cấp đầu tiên và có thể gia hạn nếu tiếp tục duy trì khoản đầu tư hợp lệ.

Cách lựa chọn giữa ba mức hạn mức

Mức 800.000 EUR bao gồm toàn bộ vùng Attica chứ không chỉ riêng trung tâm thành phố Athens, đồng thời cũng bao gồm khu vực Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các hòn đảo có dân số vượt quá 3.100 người. Các khu vực khác thường áp dụng mức 400.000 EUR. Cả hai mức này ngoài tổng giá trị còn phải đáp ứng yêu cầu về tài sản đơn lẻ và diện tích 120 mét vuông.

Mức 250.000 EUR không phải là kênh mua nhà giá rẻ thông thường, mà chủ yếu áp dụng cho các bất động sản có mục đích sử dụng ban đầu được chuyển đổi thành nhà ở, hoặc các công trình được bảo vệ cần trùng tu, xây dựng lại. Việc chuyển đổi thương mại thành nhà ở phải hoàn tất trước khi nộp đơn xin giấy phép cư trú; tư cách dự án và tài liệu chứng minh phải được luật sư và kỹ sư tại Hy Lạp thẩm định.

Hạn chế về việc mua và cho thuê nhà

Bất động sản được sử dụng cho quy định Golden Visa mới không được phép cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng kinh tế chia sẻ, cũng như không được cho thuê lại. Bất động sản chuyển đổi thương mại sang nhà ở trị giá 250.000 EUR cũng không thể được sử dụng làm trụ sở hoặc chi nhánh của công ty. Các gia đình mong muốn có thu nhập từ tiền thuê nhà nên xác định trước phương thức cho thuê dài hạn tuân thủ pháp luật, chi phí quản lý và nhu cầu thực tế tại địa phương.

Việc kiểm tra quyền sở hữu phải bao gồm quyền sở hữu của bên bán, thế chấp hoặc kê biên, dữ liệu địa chính, giấy phép xây dựng, mục đích sử dụng, diện tích và các khoản phí còn thiếu. Việc quảng cáo dự án là "đạt chuẩn Golden Visa" không thể thay thế cho các bước thẩm định công chứng, kỹ thuật và tư cách di cư.

Ngân sách và các bước tiến hành

Giá mua bất động sản không phải là toàn bộ ngân sách, nhà đầu tư cũng nên tính toán các khoản thuế phí giao dịch, công chứng, luật sư, đăng ký, môi giới, dịch thuật, bảo hiểm, chi phí cải tạo và lệ phí nộp đơn xin cư trú. Quy trình thường bao gồm: xác định hạn mức, lấy mã số thuế tại Hy Lạp, ủy quyền cho luật sư, thẩm định bất động sản, ký hợp đồng và thanh toán, đăng ký quyền sở hữu, chuẩn bị bảo hiểm và hồ sơ thân nhân, nộp hồ sinh trắc học.

Các câu hỏi thường gặp

Có thể mua nhà ở bất kỳ khu vực nào với giá 250.000 EUR không?

Không. Mức 250.000 EUR chỉ áp dụng cho các bất động sản cụ thể đáp ứng các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc trùng tu công trình được bảo vệ. Nhà ở thông thường vẫn phải tuân theo ngưỡng 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR tùy theo khu vực.

Có thể mua hai căn nhà để cộng lại đạt hạn mức không?

Quy định mới về bất động sản nhấn mạnh vào tài sản đơn lẻ và không thể đơn giản gộp hai căn hộ thông thường lại để đạt mức 400.000 EUR hoặc 80.000 EUR. Cần kiểm tra cấu trúc giao dịch trước khi ký hợp đồng.

Bất động sản Golden Visa có thể cho thuê trên Airbnb không?

Theo các quy định mới hiện hành, bất động sản dùng để lấy hoặc gia hạn giấy cư trú của nhà đầu tư không được phép cho thuê ngắn hạn theo hình thức kinh tế chia sẻ hoặc cho thuê lại, do đó cần lên kế hoạch sử dụng tuân thủ đúng quy định.

Dịch vụ tư vấn Golden Visa Hy Lạp và Hoạch định mua bất động sản của Easysail Global

Easysail Global có trụ sở chính tại Hồng Kông, cung cấp các dịch vụ di cư toàn cầu, cư trú và hoạch định thân nhân cho gia đình, kết nối các nguồn lực về pháp lý, di cư, thuế, tuân thủ, bất động sản và định cư tại các quốc gia. Đối với các gia đình, nhà đầu tư và doanh nhân cần so sánh các hạn mức 250.000 EUR, 400.000 EUR và 800.000 EUR, đưa người phụ thuộc đi cùng hoặc đánh giá các kế hoạch cho thuê và giáo dục, chúng tôi cung cấp dịch vụ đánh giá mức độ phù hợp của dự án, tính toán ngân sách gia đình, so sánh khu vực và bất động sản, sắp xếp thời gian biểu giao dịch, thẩm định trước hồ sơ, phối hợp kiểm tra điều kiện bất động sản và hợp tác với các tổ chức chuyên nghiệp tại địa phương.

Trọng tâm dịch vụ của chúng tôi là xác định ngưỡng giá, quyền sở hữu, mục đích sử dụng, diện tích, chứng nhận cải tạo và nghĩa vụ duy trì liên tục trước khi đặt cọc và ký hợp đồng, nhằm giảm thiểu tình trạng phải làm lại hồ sơ do vấn đề về loại hình dự án, ngân sách hoặc tài liệu. Xem thêm Chương trình định cư Hy Lạp và Dịch vụ định cư.