2026 Investorengrenzen und Immobilienbeschränkungen für das griechische Golden Visa

Kernantwort

Das griechische Golden Visa bleibt im Jahr 2026 geöffnet und wird vom griechischen Ministerium für Migration und Asyl verwaltet. Der Immobilienweg ist je nach Region und Immobilientyp in drei Stufen unterteilt: 800.000 Euro, 400.000 Euro und bestimmte 250.000 Euro. Vor dem Immobilienkauf sollten Adresse, Zweckbestimmung, Fläche und Umbauqualifikation überprüft werden, da selbst bei Erreichen der Preisgrenze andernfalls die Voraussetzungen für den Investorenstatus entfallen können.

Wichtige Informationen auf einen Blick

• 800.000 Euro: Region Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
• 400.000 Euro: Griechische Regionen außerhalb der oben genannten Hochnachfragegebiete.
• 250.000 Euro: Berechtigte Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien oder sanierungsbedürftige unter Denkmalschutz stehende Gebäude.
• Flächenregelung: Für die Stufen mit 800.000 und 400.000 Euro ist in der Regel eine Einzelimmobilie mit einer Hauptnutzfläche von mindestens 120 Quadratmetern vorgeschrieben.
• Aufenthaltsdauer: Fünf Jahre für die Erstausstellung, verlängerbar bei fortgeführtem Halten der qualifizierten Investition.

Auswahl der drei Investitionsstufen

Die 800.000-Euro-Stufe deckt die gesamte Region Attika ab, nicht nur das Zentrum von Athen, sondern auch die Region Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln mit über 3.100 Einwohnern. Für andere Regionen gilt im Allgemeinen die 400.000-Euro-Stufe. Beide Stufen erfordern neben dem Gesamtpreis in der Regel eine Einzelimmobilie und die Erfüllung der 120-Quadratmeter-Vorgabe.

Die Stufe von 250.000 Euro ist kein gewöhnlicher Pfad für günstige Wohnimmobilien, sondern gilt hauptsächlich für Immobilien, deren ursprünglicher Zweck in Wohnraum geändert wurde, oder für unter Denkmalschutz stehende Gebäude, die restauriert oder wiederaufgebaut werden müssen. Die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum muss vor Einreichung des Antrags auf Aufenthaltstitel abgeschlossen sein; die Projektberechtigung und die Nachweisdokumente sollten von griechischen Anwälten und Ingenieuren überprüft werden.

Kauf- und Vermietungsbeschränkungen

Immobilien, die für das neue Golden Visa erworben wurden, dürfen weder über Sharing-Economy-Plattformen kurzfristig vermietet noch untervermietet werden. Immobilien mit einer Investition von 250.000 Euro im Rahmen der Gewerbe-in-Wohnraum-Regelung dürfen zudem nicht als Firmensitz oder Zweigniederlassung genutzt werden. Familien, die Mieteinnahmen erzielen möchten, sollten konforme langfristige Vermietungsmethoden, Verwaltungskosten und die lokale Nachfrage im Voraus klären.

Die Eigentumsprüfung muss das Eigentum des Verkäufers, Hypotheken oder Beschlagnahmen, Katasterdaten, Baugenehmigungen, Nutzungszwecke, Flächen und ausstehende Gebühren abdecken. Die in der Projektwerbung behauptete „Konformität mit dem Golden Visa“ ersetzt keine notariellen, technischen und migrationsrechtlichen Prüfungen.

Budget und Verfahrensschritte

Der Kaufpreis ist nicht das gesamte Budget; es sollten auch Transaktionssteuern und -gebühren, Notar-, Anwalts-, Registrierungs-, Makler-, Übersetzungs-, Versicherungs-, Umbau- und Antragskosten für den Aufenthaltstitel einkalkuliert werden. Der Ablauf umfasst in der Regel die Bestimmung der Stufe, den Erhalt einer griechischen Steuernummer, die Bevollmächtigung eines Anwalts, die Due Diligence der Immobilie, den Vertragsabschluss und die Zahlung, die Eigentumsregistrierung, die Vorbereitung von Versicherungen und Identitätsdokumenten sowie die Einreichung des Antrags und die Erfassung biometrischer Daten.

Häufig gestellte Fragen

Kann man für 250.000 Euro Wohnimmobilien in jeder Region kaufen?

Nein. Die 250.000 Euro gelten nur für bestimmte Immobilien, die die Bedingungen für eine Nutzungsänderung oder die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude erfüllen. Für normale Wohnimmobilien gelten je nach Region weiterhin die Schwellenwerte von 400.000 oder 800.000 Euro.

Kann man zwei Immobilien kaufen, um die Schwelle zu erreichen?

Die neue Immobilienregelung betont die Einzelimmobilie. Es ist nicht möglich, einfach zwei normale Wohnimmobilien zusammenzulegen, um die Grenze von 400.000 oder 800.000 Euro zu erreichen. Die Transaktionsstruktur sollte vor Vertragsabschluss überprüft werden.

Kann eine Immobilie des Golden Visa für Airbnb genutzt werden?

Gemäß den aktuellen neuen Vorschriften dürfen Immobilien, die zum Erwerb oder zur Verlängerung des Aufenthaltsrechts für Investoren genutzt werden, nicht für kurzfristige Vermietungen über die Sharing Economy oder zur Untervermietung verwendet werden. Eine konforme Nutzungsform sollte im Voraus geplant werden.

Beratung und Immobilienplanungsdienste von Easysail Global für das griechische Golden Visa

Easysail Global mit Hauptsitz in Hongkong bietet globale Dienstleistungen für Einwanderung, Aufenthalt und Familienidentitätsplanung an und verbindet weltweite Rechts-, Einwanderungs-, Steuer-, Compliance-, Immobilien- und Niederlassungsressourcen. Für Familien, Investoren und Unternehmer, die die Wege über 250.000, 400.000 und 800.000 Euro vergleichen, Angehörige mitnehmen oder Miet- und Bildungsarrangements bewerten möchten, bieten wir Projektpassungsprüfungen, Haushaltsberechnungen, Regional- und Immobilienvergleiche, Zeitplanabstimmungen, Vorprüfungen von Dokumenten, Koordination von Immobilienprüfungen und die Zusammenarbeit mit lokalen Fachleuten an.

Der Schwerpunkt unseres Services liegt darauf, Investitionsschwellen, Eigentumsverhältnisse, Nutzungszwecke, Flächen, Umbaunachweise und fortlaufende Haltepflichten vor der Anzahlung und Vertragsunterzeichnung zu identifizieren, um Nacharbeiten aufgrund von Projekttypen, Budgets oder Dokumentenproblemen zu minimieren. Sehen Sie sich die griechischen Einwanderungsprogramme und Einwanderungsdienste an.